Boligstørrelse og trangboddhet

Som beskrevet tidligere, er det relativt få leiligheter som er større en 3-roms i innsatsområdene, samtidig som det bor mange barnefamilier her. Høy andel trangboddhet er en av de statistiske indikatorene som ligger til grunn for valg av innsatsområder i Groruddalssatsingen. Å bo trangt har flere uheldige implikasjoner for både barn og foreldre; det begrenser muligheten for privatliv, sosialt liv og nødvendig ro og plass til for eksempel skolearbeid. Behov for større leilighet er den hyppigst oppgitte årsaken til at folk har flyttet eller ønsker å flytte fra området. Mange av beboerne forteller om bekymringer på egne og andres vegne knyttet til konsekvensene av å bo trangt:

En pensjonist i et av sameiene sier at hun ofte har barna i noen store familier i oppgangen på besøk.

Standard og kvalitet på utleiebolig

Det er flere kommunale leiligheter i innsatsområdene, men hoveddelen av leietakerne bor i private utleieleiligheter.

Leieboerforeningens rapport viser hvordan leietakere på det private utleiemarkedet i stor grad er prisgitt utleier, og at usikkerheten og ustabiliteten som korte leieforhold medfører, innebærer en stor påkjenning for enkeltmennesker og familier, og det gjør det vanskelig å knytte kontakt med naboer og føle tilhørighet i nærmiljøet. I leieboerforeningens undersøkelse kommer det fram at flere av beboerne har kortere leiekontrakter enn tre år, noe som bare er lovlig dersom husleielovens unntaksbestemmelser er oppfylt, jfr. § 9-3..

Utleieleilighetene er av varierende standard og leietakere har ofte selv ansvar for eventuell oppgradering og vedlikehold. En informant forteller om at det kommer inn vann på veggen om vinteren og at toalettet er gammelt. Mange leiligheter har relativt lav standard til tross for høy utleiepris. Dette er også påpekt av ansatte i bydelen som følger opp brukere i sine hjem.

En styreleder forteller at det i de senere årene har vært en økning av såkalt hyblifisering, at det bygges ekstra rom i leilighetene så de kan leies ut til for eksempel arbeidere som pendler lange avstander eller til studenter. Da er det mulig å ta en mye høyere husleie, opp mot 20.000 kr for en standard 3-roms leilighet, mente en informant.

Leieboerforeningens rapport viser samtidig til at mange leietakere har mangelfull kompetanse og forståelse knyttet til nødvendig vedlikehold, for eksempel vedrørende viktigheten av å lufte ut for å unngå sopp og fukt, og at de tetter igjen lufteluker for å spare strøm. Dette forringer kvaliteten på leilighetene, og det er behov for opplæring i hverdagslig vedlikehold av boligene.

Ett av sameiene har en vaktmester som bidrar med praktiske råd og veiledning til leietakerne. En leietaker forteller at utleieren hadde vært såpass uheldig med flere tidligere leietakere som ikke tok vare på leiligheten, og at hun foretrakk å holde lav husleie for å beholde nåværende leietaker som hun var fornøyd med, framfor å få inn nye leietakere (Leieboerforeningen, 2019).

Utleierperspektiv

En av utleierne bor selv i sameiet der han leier ut en leilighet, en annen eier flere leiligheter gjennom et lite selskap. Vi får inntrykk at mange utleiere på Sletteløkka og Linderud selv har bodd i leiligheten, og har latt være å selge leiligheten for å leie den ut når de flytter videre. Andre forteller at det finnes flere mer eller mindre seriøse utleienettverk. En utleier sier at Sletteløkka er attraktiv for spekulanter fordi det er rimeligere å kjøpe her enn for eksempel Linderud og Veitvet. Utleiere selv, beboere og styrer hevder at det er flere useriøse utleiere som driver uryddig utleiepraksis, og at det i ett sameie er tilløp til posisjonering i sameiets styre for å endre vedtekter til utleiernes fordel. Denne problemstillingen kan det være aktuelt å se nærmere på i et videre samarbeid mellom sameiene, bydelen og Leieboerforeningen. En utleier sier at det tidligere var utfordrende for privatpersoner å forstå regelverket skikkelig, men at det i det siste har kommet gode og rimelige web-tjenester med alt man trenger for å bli en seriøs utleier.

To utleiere på Sletteløkka forteller at de foretrekker å leie ut til familier fordi de er stabile og ønsker å bo lenge, og fordi området er familievennlig ved sin nærhet til marka og mulighet for å ha bil. Både disse utleierne og mange styremedlemmer understreker verdien av langvarige leieforhold; gitt ved at leietakerne tar godt vare på leiligheten, følger husordensreglene i større grad og har større interesse for bomiljøet.

«Mange utleiere skal ha høy pris, da får du ofte korte leieforhold fordi folk vil videre. Det er jo også endel leiere som ikke har den samme intensjonen om å bo der lenge, så da får du ikke den stabiliteten du ønsker heller. For vår del er bedre å ta en leietaker som vil bo der lenge og som kan bidra til et godt bomiljø, da må du ned i pris. Vi plukket ut leietakerne våre med omhu etter en visning med mange interesserte.»

Utleier Sletteløkka

Sosialt bomiljø og naboskap

Et godt sosialt bomiljø og naboskap forutsetter gjerne at beboerne kjenner hverandre og har tillit til hverandre. En indikator på dette kan være hvor ofte man snakker sammen eller hvorvidt man ber naboer om hjelp. På disse spørsmålene oppgir beboerne i våre innsatsområder at de er noe sjeldnere i kontakt med naboer, sammenliknet med befolkningen i andre områder i bydelen eller i Norge, er i kontakt med egne naboer.

Til sammenlikning er det som landsgjennomsnitt bare 10 % (SSB 2009) som aldri lånte ting av naboene.

I bomiljøundersøkelsen utdyper noen av beboerne dette temaet: En enslig mor med fem barn:

….. hadde naboene mine vært pakistanske, indere eller arabere, da kunne vi ha lånt ting fra hverandre.. Det bodde en norsk familie her, og de hadde jeg god kontakt med, men de flyttet. (…..) (de) pleide å informere meg om det meste, men nå vet jeg ikke hvem jeg kan snakke med. Jeg kjenner bare vaktmesteren og snakker med ham dersom jeg lurer på noe.

En annen beboer sier:

Jeg som en utlending synes at alle de mødrene som er her, nå snakker jeg om utlendinger, sitter alt for mye hjemme og ikke gjør noen ting. Vi må gjøre ting for å få kvinner ut, ut av huset og ut i aktivitet. De stoler ikke på hverandre, de stoler ikke på noen. Vi må finne aktiviteter. Hvis jeg hadde ett av de bomberommene på borettslagene, kunne jeg lage strikkekurs, språkkurs.

Andre igjen avviste at kultur skulle være forklaringen på dårlig nabokontakt. En beboer så utleie/framleie som forklaring på dårlig nabokontakt:

En av grunnene til at jeg ønsker meg inn i styret er at jeg ønsker å fjerne muligheten til fremleie. Jeg ønsker at de som eier her skal bo her og de som bor her skal eie her. Og at det er løsningen for veldig mye, da. Jeg tror ikke egentlig at det at vi er fra forskjellige kulturer og sånn burde være noe ordentlig problem hvis samtlige av oss møtes på lik linje. Problemet er de som leier en leilighet og som ikke føler seg hjemme i lokalsamfunnet, de som låser døra og ikke åpner når noen ringer på. Hvis det blir for mange av dem, så blir det vanskelig å ha noe lokalmiljø.

Intervjuene som er gjengitt her tyder på at beboerne selv ikke hadde noen entydig forklaring på svak nabokontakt; både andel utleie, mangel på egnede møteplasser og ulikhet i kultur trekkes fram.

Forståelse for normer og regler

Et godt naboskap er kjennetegnet av en felles forståelse for normer, regler og bruk av fellesområder, samt boligfellesskapets evne til å handtere motsetninger. Vi fant betydelige motsetninger knyttet til bruk av fellesområder, håndtering av skrot og søppel, samt frustrasjon knyttet til støy, lukt og liknende. Flere steder utgjør forsøpling og beboere som ikke følger ordensreglene et betydelig problem. Graden av interesse for egen boenhet, naboer og områder rundt boligen kan påvirkes av hvor lenge ulike beboere ser for seg at de vil bli boende. Flere styremedlemmer så leie og framleie som den viktigste enkeltårsaken til forsøpling og manglende engasjement:

De utfordringene vi har med høy uteleieandel er at leietakere ikke bryr seg på samme måte som faste beboere. Husordensregler blir ikke fulgt eller lest. Folk setter fra seg søppel i kjellere, kaster annet avfall enn husholdningssøppel i søppelkontainerne våre, parkerer som det passer dem, mye støy i leilighetene etc. Rett og slett ikke bidrar på samme måte som faste beboere for at dette skal være et godt sameie å bo i.

(Styremedlem)

En tidligere beboer forteller hvorfor de flyttet fra området:

Nei altså, i utgangspunktet hadde jeg trodd at jeg skulle bli boende her.
Jeg trivdes veldig godt i området opprinnelig. Det er sentralt med offentlig transport både til byen, til Gardermoen og over alt. Og senteret i nærheten og alt mulig. Men sånn som det utviklet seg, fant vi ut at det var ikke noe blivende sted. Og da var det om å gjøre noe mens man orket å flytte.. Det er slitsomt. (…) Det begynte med at han under oss flyttet ut, han flyttet jo av samme årsak. Og så ble det utleieleiligheter under oss. Og de var så bråkete hele døgnet at det ble ikke mulig å bo der, rett og slett. De skrek hele tida, de snakket ikke. Og de trampet over gulvet og hylte og skrek. De ble ikke snakket til av foreldrene. Det var jo sånn at vi måtte sette opp lyden på tven fordi vi hørte ikke tven gjennom alt, så det, det går ikke.

Informantene gir for øvrig en rekke ulike eksempler på friksjon mellom beboere knyttet til vaner og livsstil; en basketballkurv ble fjernet fordi spillet skapte bråk; en mor ble nektet å grille fordi et styremedlem hevdet at det kom røyk inn i leiligheten hans; beboere som lager mat klokka 23 om kvelden så matosen kommer inn i naboens soverom; barn som leker ute om kvelden.

En styreleder mener mangel på etterlevelse av husordensreglene hovedsakelig handler om kommunikasjon mellom utleier, styret og leietaker. Der det er korte leieforhold er det vanligere at leietaker ikke følger reglene, trolig på grunn av manglende kunnskap om hvilke normer og regler som gjelder. I ett styre pålegger de utleier å sende inn kontaktinfo til de som til en hver tid er leietakere slik at styret selv kan informere om husordensreglene. De informerer også om fasilitetene som leietakere kan benytte seg av i sameiet, og inviterer leietaker til å delta på sosiale arrangementer og dugnad osv. Dette mener han bidrar til leieboere deltar og følger regler i større grad. Det er vel anvendt tid, sier han.

Styrelederen etterlyser imidlertid bedre samarbeid med kommunen der det er kommunale leieforhold fordi det ofte er større utskifting i disse leilighetene og beboerne har gjerne større utfordringer hva gjelder vilje og evne til å følge husordensreglene. Det byr på utfordringer og de skulle gjerne sett at kommunen fulgte opp en del beboere i større grad.

Utemiljø

Kombinasjonen mange barnefamilier og små leiligheter øker behovet for gode oppholdsområder utenfor leiligheten tilpasset ulike aldre. Det er relativt store områder rundt boligblokkene på Linderud, mens på Sletteløkka er det begrenset med areal rundt blokkene. Det er et ønske blant mange beboere om å utnytte uteområdene bedre til sosiale møter.

Rundt boligblokkene på Linderud er det betydelige grøntområder, anslått til 40-45 mål, men de brukes pr. idag i liten grad til lek, møteplass og rekreasjon ettersom områdene primært består av plen uten tilrettelegging for aktivitet. Intervju med beboere avdekker store interessekonflikter mellom generasjoner knyttet til bruk av uteområdene. Eldre beboere verdsetter de grønne, åpne plenene slik de er, mens svært mange barnefamilier ønsker flere muligheter for lek og sosial kontakt:

«Dette er en grønn oase. Det er satt opp en del beplantning av trær rundt omkring på blokkene. Folk som kommer hit for første gang om sommeren sier ‘Det er som å gå ned Champs-Élysées’. Da står lindetrærne nedover hele veien på begge sider».

(Eldre beboer)

«Vi har fine gressplener som ikke brukes. Vi trenger et sted å møtes som husstander og som familier, hvor vi kan uformelt sette oss ned sammen og hilse, og kanskje innta et måltid sammen eller bare sitte ved siden av noen som gjør det. Tendensen er at vi bygger ned utearealene. Jeg tror ikke det er hensiktsmessig å ta bort lekestativer. Jeg ville ha foreslått en stor arena for grilling og flere utebord så mer enn én familie kan være sammen på uteplassen samtidig»

(Yngre beboer)

«Nå er det ikke noe liv. Før var det foreldre ute som drakk kaffe sammen med barna og gjorde noe. Det er ingen folk ute nå (…) fordi ingen bryr seg. Det har kommet nye mennesker, og de andre har sluttet å bry seg. De gidder ikke, de har ikke barn selv. Det er ingen dugnad lenger.»

(Småbarnsmor)

«Det mangler lekeplasser. Nå snakker jeg om Linderud, ikke Veitvetparken. Jeg kommer ikke til å sende barna mine såpass langt unna. Vi mangler et sted hvor både barn og ungdommer kan leke. De barna må ha et sted å være. Hvorfor har vi så mye kriminalitet her? Fordi vi har jo ingen aktiviteter!»

(Mor)

Borettslaget på øvre Linderud har etablert en lekeplass, men flere barn og foreldre fra sameiene forteller at beboere i høyblokkene jager vekk barn som ikke er fra borettslaget. Flere beboere i høyblokkene bekrefter at denne lekeplassen er ment for borettslagets egne barn, og de oppfordrer sameiene til å etablere egne lekeplasser. En mor fortalte også at barna i ulike tilfeller hadde blitt jaget bort av vaktmesteren i en annen boligblokk da de spilte fotball eller basketball på gressplen og områder i nabolaget. Andre fortalte om beboere som kjeftet fra balkongene på barn som leker på gresset.

Samtidig som flere av de eldre beboerne minnes det sosiale livet i området da de selv var småbarnsforeldre, viser intervjuene en motvilje blant noen eldre beboere mot å tilrettelegge for utelek for barna som vokser opp i dag.

«Vi hadde sandkasser nesten utenfor hver blokk. Og vi fedre satt med kaffekoppen utenfor. Det var en annen tid... (…)», forteller en eldre beboer fra da han flyttet inn med barn på 60-tallet, før han fortsetter: «Etter hvert var ikke sandkassene i bruk lenger, så de ble fjernet. Lekeplassen utenfor måtte vi også fjerne fordi det ble samlingssted for større unger og det ble bråk til langt ut på kveldene. Den kommer aldri opp igjen! Det har vært spørsmål, men det kommer aldri opp igjen. Vi ser jo at det har ingen misjon. De bruker ikke det, vet du, foreldrene. Det er andre tider og andre folk som vokser opp nå».

En mor forteller dette med henvisning til styret:

«For et par år siden så hugget de ned det eneste grantreet vi hadde her utenfor fordi ungene klatret i det. Så i stedet kjøper de et juletre hvert år som de setter opp på den plassen hvor det grantreet stod. Ikke sant?! Og det var fordi de irriterte seg over at det var unger som klatret i treet. Så svaret var liksom: fjern treet!».

(Beboer)

Trafikk og parkering

Trafikk- og parkeringsforhold løftes fram som et hinder for sosialt samspill. En beboer på Sletteløkka er referert i rapporten «Folk og steder»: «Parkeringsproblematikken som gjør det lite attraktivt og familien hans å bli boende. Den opplevde tryggheten er lav, fordi utearealer er så godt som ikke-eksisterende og uterommene oppleves som dominert av biltrafikk og parkering. Dette skaper «kalde» uterom, der ingen ferdes utenom til og fra bil og andre knutepunkt, og der man ikke kan slippe barn for å leke og sosialisere med andre. Han holder sønnen sin inne etter barnehagetid. Altså sosialiserer hverken han eller sønnen med andre etter barnehagetid, på grunn av at det ikke finnes arealer utenfor.» (Byantropologene, 2018).

Også på Linderud løftes parkering og trafikk fram som utfordringer. Mens flere beboere er oppgitte over mangel på parkeringsmuligheter, særlig for gjester, var andre opptatt av at mange parkerte biler og mye trafikk inntil boligblokkene begrenser mulighet for lek og rekreasjon utendørs:

«Jeg synes ikke trafikksituasjonen er god for småbarna. Jeg kan ikke slippe ungene ut døra selv om det er en plen. Bilene kjører rett ned, og rett opp… Det er farlig med én gang de går ut døra. Det skulle jeg ønske det ikke var. (…) Særlig bør det gjøres noe med fortauspassasjene».

(Småbarnsfar)

Fysiske og sosiale møtesteder

Når generasjonsrelaterte interessemotsetninger og skillet mellom leietakere og eiere forsterkes av kulturelle forskjeller, ser vi altså tendenser til en mer strukturell tillitsbrist mellom grupper av beboere som det er grunn til å ta på alvor i det det videre bomiljøarbeidet. Det er derfor nyttig å se nærmere på hvordan tillit mellom grupper i bomiljøene kan bedres.

Sosiale tilstelninger som dugnader, julegrantenning og gatefester beskrives som svært positivt for å styrke kontakten mellom naboer og å bygge tillit. Sletteløkka arrangementer har tre faste aktiviteter hvert år, en gatefest, skogstur og julegrantenning som samler beboere på tvers av alder, kultur og blokktilhørighet.

Flere av beboerne uttrykker ønske om innendørs forsamlingslokaler i nær tilknytning til boligene til sosiale tilstelninger for familier og venner, og for å bli bedre kjent mellom naboer. Det finnes fellesrom i de fleste boligblokkene, men de brukes i varierende grad til fellesrom. Ikke alle rom er egnet på grunn av størrelse og takhøyde; noen er lagerplass for sykler og møbler, mens noen rom er pusset opp og brukes til styrerom og festlokale. På Sletteløkka har sameier, borettslag og beboerforeninger gått sammen med bydelen om å pusse opp underetasjen i Jokerbutikken til forsamlingslokale.